ECRİMİSİL DAVASI -HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI

Hazırlayan : Stajyer Avukat Büşra Ulaşır

Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Nedir?

Haksız işgal tazminatı (ecrimisil), taşınmaz (veya taşınır) üzerinde zilyetliği bulunmayan malik (davacı) tarafından, taşınmaza (nesneye) bir hakka dayanmadan veya malike karşı ileri sürülebilir bir hakka dayanmadan iyiniyet olmaksızın zilyet olan kimseye (davalıya) karşı yöneltilebilen bir talep ve dava türüdür. Ecrimisil, taşınır veya taşınmaz mallar için istenebilir. Taşınır veya taşınmaz mal sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, davalının haksız zilyet olması ve bu işgalinin kötü niyetli olması, ayrıca davacının da bir zarara uğraması gerekir.

Ecrimisil talebi ileri sürülebilmesi için haksız işgalde bulunan kişinin mutlaka 3.kişi olması gerekmemekte mirasçılar arasında dahi ecrimisil talebi söz konusu olmaktadır.

Ecrimisil Davasının Hukuki Niteliği Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesi şu şekildedir:

“İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.
İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.”

İşte burada tanımlanan tazminata haksız işgal tazminatı ya da ecrimisil adı verilmektedir.

Ecrimisile ilişkin, haksız fiil hükümlerine mi yoksa kira hükümlerine mi tabii olduğu konusunda Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı esas alınmıştır. 08.03.1950 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararına göre, ecrimisilin hukuki niteliği, haksız fiil olarak belirlenmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 22.06.2021 tarihli kararında, 08.03.1950 tarihli 1945/22 E. – 1950/4 K. sayılı içtihadı birleştirme kararının esas alındığı şeklinde karara hükmedilmiştir.

Ecrimisil davası, spesifik olarak kanunda düzenlenmemiştir. Varlığını uygulamada bulmuş ve sınırları Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

Ecrimisil Talep Edebilme Şartları Nelerdir?
1- Taşınmaz veya taşınır bir mal veya hak,
2- Zilyet olmayan malik ya da hak sahibi,
3- Taşınmazı veya nesneyi bir hakka dayanmadan veya malike karşı ileri sürülebilir bir hakka dayanmadan, iyiniyetli olmaksızın (kötü niyetle) haksız kullanan kişi,
4- Geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Görüldüğü üzere ecrimisil davasının şartları arasında kusur mevcut değildir. Yani şagil/işgalci kusursuz olduğunu ispat etse dahi taşınmaz malikine ecrimisil borcu doğacaktır.

a) Ecrimisil Davalarında Haksız İşgal Kavramı
Haksız işgal, bir kişinin bir kısmı ya da tamamı kendisine ait olmayan bir malı, bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın, malikin rızası dışında kullanması olarak tanımlanmaktadır. Hak sahibinin rızası baştan itibaren bulunmuyor olabileceği gibi başta gösterilen rızanın geri alınması veya gösterilen rızanın sınırlarının aşılmış olması da söz konusu olabilir.
Mülkiyet, sınırlı ayni hak veya kira sözleşmesi gibi bir sözleşme ilişkisi olmaksızın bir taşınmazı kullanan kişi, taşınmaz malikinin rızası olmaksızın zilyetliği elde etmiş olacaktır ki bu durumda haksız işgalden söz etmek mümkündür.
Haksız işgal, mal üzerinde hak sahibi olan kişi ile hiçbir ilişkisi olmayan üçüncü kişi tarafından gerçekleştirilebileceği gibi mirasçılar, taşınmaza ortak olan diğer ortaklar tarafından kısmen veya tamamen işgal suretiyle gerçekleştirilebilir.
Haksız işgal durumuna örnek verecek olursak; kira sözleşmesi sona eren ve sözleşmesi yenilenmeyen kiracının, kiralananda oturmaya devam etmesi durumu, el birliği halindeki mülkiyete tabi taşınmazda, mirasçılardan birinin, diğer mirasçıların rızası hilafına el birliği halindeki mülkiyete tabi taşınmazın tamamını kullanması durumunu örnek verebiliriz.

b) Ecrimisil Davalarında Kötüniyet
Ecrimisile hükmedilebilmesi için yalnızca haksız işgalin bulunması yeterli değildir. Haksız işgalde bulunan kişinin aynı zamanda kötüniyetli de olması gerekmektedir. Haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olmasından anlaşılması gereken ise somut olayın özelliklerine göre kişinin zilyetliğin kendisinde bulunmasının haksız olduğunu bilmesi veya gerekli özenin gösterilmesi durumunda bilebilecek durumda olmasıdır.
Nitekim başkasının taşınmazını haksız olarak işgal edip kullanmış olan kötü niyetli kimse, taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükelleftir.
İyiniyetli zilyet, haksız işgal nedeniyle ecrimisil ödemek zorunda değildir. Medeni Kanun’a göre, iyiniyetli zilyet, malı hakkına uygun kullanmış veya yararlanmış ise malı geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir (TMK m.993).
Medeni Kanunu’nun 994.maddesi uyarınca iyi niyetli haksız zilyet, geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve yararlı giderleri tazmin etmesini isteyebilir ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir.
Haksız işgali gerçekleştiren kötü niyetli zilyet daha sonradan iyi niyetli zilyet sıfatına sahip olabileceği gibi iyi niyetli zilyedin daha sonradan kötü niyetli zilyet sıfatına sahip olarak haksız işgale sebebiyet vermesi de söz konusu olabilir.

c) Ecrimisil Davalarında Zarar
Ecrimisil talep edebilmek için, haksız işgal nedeniyle bir zarar doğmuş olmalıdır. Yargıtay’a göre haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı olarak istenebilecek zararlar şu şekildedir; normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda yani olumsuz zararlardır.
Zarar kavramı genel olarak şu şekilde sınıflandırılmaktadır.

- Kötü niyetli zilyet, eğer kullanması sırasında mala zarar vermiş ise bunu karşılamalıdır.
- İkinci olarak karşı tarafın malı kullanamamasından doğan zararı karşılayacaktır.
- Üçüncü olarak mal elden çıkmışsa malın bedeli tazmin edilecektir.
- Dördüncü olarak elde ettiği ürünleri tazmin edecektir. Malla ilgili bir semere olduysa bunları verecektir.
- Son olarak elde etmeyi ihmal eylediği bir ürün varsa onları da tazmin edecektir.
Ancak kiraya verilemeyen ya da ürün elde edilmesi imkansız olan bir şey haksız işgale uğradı ise burada ecrimisil ödenmesine gerek yoktur.

Bununla birlikte zarar konusunda bir istisna mevcuttur: Vakıflar ve hazinenin talepte bulunabilmesi için hazinenin bir zarara uğramış olması gerekmez ve işgalcinin kusuru aranmaz. Bu husus DİK m. 75 uyarınca da sabittir.

Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?
Ecrimisil davasında malı haksız işgale uğramış malik (asli-feri zilyet, gerçek-tüzel kişi), haksız işgale konu malda sınırlı ayni hak sahibi ve taşınmazı teslim alarak zilyet olan şahsi hak sahibi kiracı bu davanın davacı sıfatına haiz kişilerdendir.

Paylı (müşterek) mülkiyette malikler, üçüncü kişilere ya da diğer paydaşa karşı bu davayı diğer paydaşlar olmaksızın açabilirler. Yine taşınmazdan yararlanamayan paydaş, haksız bir şekilde engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan ecrimisil isteyebilir. Müşterek mülkiyette paydaş haksız işgalci olan üçüncü kişiden de kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) paydaşlara veya üçüncü kişilere karşı ecrimisil davası herhangi bir paydaş tarafından açılabilir.

Birlikte Mülkiyette Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı
Birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ve elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

1. Ortakların Birbirine Karşı Ecrimisil Davası Açması
Elbirliğiyle mülkiyette veya paylı mülkiyette ortaklardan veya paydaşlardan birinin mülkiyete konu malı diğer paydaşların onayı olmaksızın kullanması halinde, diğer paydaşların ecrimisil talebinde bulunabilmesi "intifadan men" koşuluna tabii tutulmuştur.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler, intifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın istisnaları; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesinin aranacağı ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiasının, her türlü delille kanıtlanabileceği gözetilmelidir. (Yargıtay Birinci Hukuk Dairesi
E: 2014/13940 K: 2014/18257 T: 24.11.2014)
Eğer paydaş, sahip olduğu paydan daha az yer kullandığını iddia ediyorsa ecrimisil davası değil, taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açarak sorunu çözmelidir. Bir elbirliği mülkiyeti çeşidi olan miras ortaklığına tereke temsilcisi atanmışsa ecrimisil davası açma yetkisi tereke temsilcisine aittir.

2. Ortakların Üçüncü Kişilere Dava Açması
Müşterek mülkiyette, paydaşlardan her biri ortaklık konusu malı haksız işgal eden üçüncü kişilere (ortak olmayan kişilere) payları oranında ecrimisil talep ederek dava açabilirler. İştirak halinde mülkiyette ise, dava açmak gibi tasarrufi işlemlerde oybirliği aranır (TMK m.702). Ancak, ecrimisil bölünebilir bir haktır ve elbirliği mülkiyetinde ortaklardan herhangi birisi kendi payına hasren talepte bulunabilir (Y8HD-2020/4860).

Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Ecrimisil Talebi geriye dönük olarak 5 yıllık kullanımın bedelini içerebilir. Bu 5 yıllık süre dava tarihi baz alınarak hesaplanır. Bu sebeple zarar görenin haksız işgali ve haksız işgali gerçekleştiren kötü niyetli zilyedi öğrendiği tarih dikkate alınmamakta, yalnızca ecrimisil davasının açıldığı tarihten geriye doğru 5 yıllık süre içerisinde gerçekleştirilen haksız işgale ilişkin ecrimisile hükmedilebilmektedir.

Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil bedeli açısından hakimin taleple bağlılık kuralına uygun bir şekilde karar vermesi gerekecektir. Ecrimisil bedelinin bilirkişi tarafından hesaplanması gerekeceğinden dolayı dava dilekçesinde mutlaka bilirkişi deliline de dayanılmalıdır. Taşınmaza ilişkin olarak keşif ve bilirkişi incelemesi akabinde hazırlanacak rapor üzerine ıslah dilekçesi ile talep tutarı güncellenecek ve gerekli harç ve masraflar yatırılacaktır.

Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu şeklinde hesaplanmalıdır. Davacı davayı açarken talebini dava dilekçesinde belirtilmelidir. Aksi takdirde, asliye mahkemesi tarafından davacının talebi kendisine açıklattırılmalıdır. Ecrimisil, davacının talepleri doğrultusu esas alınmak kaydıyla, dönemsel olarak hesaplanmaktadır ve ilk kira bedeli belirlendikten sonra üretici fiyat endeksine göre artış gerçekleştirilmektedir.

Haksız işgal eden kişiden ecrimisil tazminatı ile birlikte kanuni faiz de talep edilebilir. Ecrimisil bedelinin her dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talep edilebilir. Ecrimisil tazminatının başlangıcı, haksız işgalin başlangıç tarihi olarak belirlenmektedir. Ecrimisil tazminatı davasında, haksız işgalin başladığı ve ecrimisilin talep edildiği tarihten itibaren her yıl dönemlere ayrılarak, her döneme faiz işletilmektedir.

Ancak, dava dilekçesinde kademeli faiz talebi yoksa, yalnızca faiz talep edilmişse veya dava tarihinden itibaren faiz istenilmişse faiz dava tarihinden başlatılmalıdır. Bu halde, ıslah halinde artan kısım için faiz ıslah tarihinden yürütülür.

Ecrimsil davasında, ecrimisil bedelinin nasıl tespit edileceği hususu da Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmiştir. Yargıtay ilgili kararlarında, ecrimisil bedelinin hesaplanması sonucunda en az kira gelirine hükmedileceğini ancak kira geliri haricinde haksız işgal sonucu meydana gelen eskime şeklindeki zararın, hor kullanmadan dolayı ortaya çıkan zararın ve hak sahibinin normal şartlarda elde etmesi muhakkak iken yoksun kaldığı kazancın da dikkate alınabileceğini ifade etmiştir. Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil bedelinin kira geliri üzerinden hesaplanmasında haksız işgal edilen taşınmazın büyüklüğü, niteliği, çevre özellikleri ve emsal kira ücretleri dikkate alınmalıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesince iyiniyetli olmayan zilyet, hak sahibi için de zorunlu olan giderlerinin karşılığını talep edebilir. Fakat yapmış olduğu lüks ve yararlı giderlerin karşılanmasını talep edemez. Buna karşılık yararlı ve lüks giderleri dava konusu taşınmaz üzerinden ona zarar vermemek üzere ayırmak mümkün ise kötü niyetli zilyed bunları ayırıp alma yetkisine haizdir. Yapılan giderin hak sahibi için de zorunlu olduğunu hâkim objektif esaslara göre takdir eder.

Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Ecrimisil tazminatı davasında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Ecrimisil davasında genel yetki kuralları uygulanacaktır. HMK'nın 6. maddesi uyarınca dava, davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yerinde açılacaktır. Ayrıca Yargıtay, ecrimisili haksız fiil olarak tanımlamıştır. Böylece haksız fiillere ilişkin özel yetki kurallarının da uygulanabilmesini mümkündür.

O halde ecrimisil davasında yetkili mahkemeler:
1-Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi,
2-Zararın meydana geldiği veya gelme ihtimalinin bulunduğu yer mahkemesi,
3-Zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi,
4-Ve genel yetki kuralı olan davalının ikametgah adresi mahkemesidir.
NOT= Ayrıca ecrimisil davası taşınmazın aynı ile ilgili dava olmadığı için HMK’nin 12. Maddesi (taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi) uygulanmaz.