KİRA TESPİT VE UYARLAMA DAVALARI

KİRA UYARLAMA VE TESPİT DAVALARI

Kira uyarlama davaları, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu mad.138 ,kira tespit davaları ise mad.344 kapsamında kiracılar ve ev sahipleri arasındaki kira sözleşmesinin yapılması sonrası değişen hal ve şartlara uyarlanması amacı ile açılan davalardır. Bu davalarda kiracılar, genellikle kira bedelinin  azaltılmasına ilişkin taleplerde bulunurken, ev sahipleri ise kira bedelinin artırılmasını talep ederler.

Her iki dava türü de taraflar arasında adil kira bedellerinin belirlenmesini sağlamayı amaçlar.

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri şu şekildedir;

“Aşırı ifa güçlüğü başlıklı

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. “

 Kira parasının belirlenmesine dair

MADDE 344 –“….Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir”

düzenlemesi getirilmiştir.Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ilkesine sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık ( Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmeyen hal Şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Bununla birlikte her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü", "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai, tali ( ikinci derecede ) yardımcı nitelikte olup, ancak uyarlama kurumunun şartlarının mevcudiyeti halinde anılan kurumun uygulanması gündeme gelebilecektir. 6098 Sayılı T.B.K yürürlüğe girmesinden evvel, mevzuatımızda uyarlama kurumuna ilişkin bir düzenleme olmamakla birlikte, taraflar arasındaki sözleşme koşullarının daha sonra önemli ölçüde değişmesi halinde değişen bu koşullar karşısında ( Clausula Rebüs Sic Stantibus -beklenmeyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ) ilkesi bağlamında ve M.K. 2. maddesinden de yararlanılmak suretiyle sözleşmenin yeniden düzenlenmesinin mümkün bulunduğu ve karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin bozularak "işlem temelinin çökmesi" halinde M.K. 1, 2 ve 4. maddelerinden yararlanılması gerektiğine dair öğreti ve uygulamada yerleşik bir kabul mevcut iken 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK'nın 138. maddesiyle bu husus yasal bir düzenlemeye de kavuşturulmuştur. Aşırı ifa güçlüğü başlıklı bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık ( ahde vefa ) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir.

Ancak az yukarıda ifade edildiği üzere "sözleşmeye bağlılık" ilkesi esas olup, sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai nitelikte bir kurum olmakla yasa koyucu tarafından da bu kurumun uygulanması ancak anılan madde de belirtilen dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır. Bunlar;

- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum ortaya çıkması,

- Bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması,

- Yine bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi

-ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halidir.

Bu dört koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde ise borçlunun, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı bulunmaktadır.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, davada öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenir, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılır, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanır, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenir, neticede de hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilir.

Kira uyarlama davası, sözleşmenin tarafları arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde hem kiracı hem kiraya veren tarafından yukarıda anılan TBK mad.138  bağlamında her zaman açılabilir. Kira tespit davalarında ise TBK mad. 344 gereği Kira Tespit davalarında ise kira sözleşmesinin yapılmasınının üzerinden  5 yıl geçmiş olması gerekmektedir.

5 YILINI DOLDURMUŞ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

TBK'nun 345/ son maddesinde; sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.Örneğin 01.03.2018 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde , kira tespit davası  5 yıllık sürenin sonu  01.03.2023 olduğuna göre -yeni kira kira dönemi 01.03.2023/01.03.2024- yeni kira döneminde 11.07.2023 tarihinde dava açan kiraya veren 01.03.2023 tarihinden geçerli olmak üzere  kira bedelinin artırılmasını isteyebilecektir.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm yoksa ,kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcının  en az 30 gün öncesinde açılmalı veya kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce davalıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır. Yukardaki örnekteki kira sözleşmesi bağlamında bu durumda 11.07.2023 tarihinde dava açan kiraya veren 01.03.2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin artırılmasını isteyebilecektir.

Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2019/1029 Esas ,2019 / 1790  Karar ve 06.03.2019 Tarihli kararı şu şekildedir;

"Dairemizin istikrarlı uygulamasına göre kira sözleşmelerinde tarafların belirledikleri ilk yıla ilişkin kira bedelinde sonraki kira yılları için artışlı olarak belirlenmesi veya sözleşmede sonraki yılın kirasında artış usulünü kararlaştırmış olmaları kira sözleşmesinin süresi sonrasındaki yenileme dönemleri için kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair taraflar arasında bir artış iradesi olduğunun kabulünü gerektirir. Sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır. Sözleşmede tarafların yeni dönem kirası bakımından artış iradesini ortaya koymaları halinde davanın tespit konusu yeni dönem içinde açılması yeterli olacaktır."