Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

KONUT İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE

Kira sözleşmesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. İşbu kanunda konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmak için konuta ihtiyacı olan kişiler başlığı altına altsoy, üstsoy, ve kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler de dahil edilerek genişletilmiştir.

Borçlar Kanunu madde 350 hükmü şu şekildedir;

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu kapsamda kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa  konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmektedir.Açılacak davada bu zorunlulukların usulüne uygun şekilde ispatı önem arzetmektedir. Kiracının kiralanandan çıkartılmasını sağlayacak olan, kiralayanın gerçek ve samimi gereksinimidir.

Yargıtay kararları incelendiğinde açıkça anlaşıldığı üzere kiralayanın eşyalarını korumak için dahi kiralayana tanınan tahliye imkânında mutlaka kiralananın ikametgâh olarak kullanılması şartı aranmadığı anlaşılmaktadır (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2000/1413 E, 2000/1493 K.)..

1-İHTİYACIN  GERÇEK VE SAMİMİ OLMASI HUSUSU

Kiralayanın kiralananı konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmesi için, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davlarında kiralayan tarafta iddia edilen ihtiyacın var olup olmadığı detaylıca incelenmelidir.Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir.

Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

Gerek doktrinde gerekse Yargıtay kararlarında da desteklendiği üzere; konut ihtiyacını ileri süren kiralayanın, kirada olan birden fazla oturulabilir mahiyette taşınmazı mevcutsa kiralayanın, bu taşınmazlar arasında samimi bir şekilde tercih yaparak tahliye davası açması gerekir (

Kiralayanlar bazen kiracıyı kiralanandan çıkarmak için suni ihtiyaçlar üretmektedirler Bu noktada da açılan tahliye davalarında, davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığının mahkeme tarafından ayrıntılı bir şekilde araştırması gerekmektedir.

Kiralayanın yaşayabileceği boş bir konutu varsa, kendi oturduğu evi tahliye davası açmadan önce satmış veya satılığı çıkarmışsa, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir

Son olarak şunu da ifade etmek gerekir ki ihtiyaç sebebinin varlığı davanın açıldığı sırada var olmasının yeterli olmadığı, yargılamanın devam ettiği sırada da devam etmesi gerektiği Yargıtay kararlarında vurgulanmıştır (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/814 E, 2012/4701 K.)

2-DAVA AÇABİLECEK KİŞİLER

A-Gerçek Kişiler Açısından

Konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı konutu kiralayana aittir. Konutu kiralayan bizzat malik olabileceği gibi, malik olmayan 3. kişiler de olabilmektedir. Konutu kiralayan ve malik olmayan 3.kişiler de konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Aynı şekilde malik olmasına rağmen kiralayan kişi olmayan konut ihtiyacı sahibi de tahliye davası açabilir. Kiralayanın malik olması şart değildir. Malik olmayan kiralayan da bu davayı açabilir.

Eğer kiralanan paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz ise paydaşların tamamının, birkaçının veya sadece bir tanesinin konut ihtiyacının varlığı halinde tahliye davası açılabilir Bundan dolayı Medeni Kanunun 624.maddesi hükmünde de belirtildiği üzere, tahliye davasının pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak açılması gerekir. Çoğunluk sağlanmadan açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına diğer paydaşların onay vermesi de davanın devamı için yeterlidir.Şunu da belirtmekte fayda vardır ki; kiraya veren paydaşlardan sadece birisi ise, bu konumdaki tek paydaş da konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. İştirak halinde mülkiyette ise, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, tüm maliklerin davaya muvafakatlerinin ya da katılımlarının sağlanması gerekir.

B-Tüzel Kişiler Açısından

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilme şartındaki ihtiyaç sahibi tüzel kişi de olup olamayacağı konusu doktrinde tartışılmaktadır. Bu konuda lehde ve aleyhde fikirler beyan edilmiş ise de Yargıtay’ın da desteklediği üzere tüzel kişiler lojman ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmektedirler.Yine burada da önem arzeden , tüzel kişiliğin  ihtiyaç gereksinimini  ispat edebilsidir.İhtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı da tüzel kişiliği oluşturan ana sözleşme, tüzük ve diğer yasal düzenlemelere göre tespit edilecektir. Tüzel kişiliğin açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulü için, ihtiyacın zorunlu olması ve bir hizmetin gereği olması gerekir. Tüzel kişiliğin ihtiyaçlarına dayanan tahliye istemlerinde bizzat tüzel kişiliğin konut ihtiyacı nedeniyle dava açılabilir, tüzel kişiliğin ortağı olan gerçek kişinin konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Aynı şekilde gerçek kişiler de ortağı veya üyesi bulundukları tüzel kişiliğin konut ihtiyacını ileri sürerek tahliye talebinde bulunamazlar

3-KONUT İHTİYACINI İLERİ SÜREBİLECEK KİŞİLER

Türk Borçlar Kanunu madde 350’de  tahliye ihtiyacını ileri sürebilecek kişiler;

“Kiralananı kiraya veren kişi, kiraya veren kişinin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” olarak belirtilmiştir.

A-KİRALAYANIN KENDİSİNİN KONUT İHTİYACI Kiralayan kimsenin başka bir konutu olmasına rağmen çeşitli nedenlerle bizzat kiraladığı konutta oturma zorunluluğu ortaya çıkabilmektedir.

Bazen kiralayan hernekadar kendine ait bir konutta oturuyor dahi olsa; düğün hazırlıkları, sağlık sorunları, kiralanan taşınmazın elverişli bir konuma sahip olması gibi sebeplerle kiralanan konuta ihtiyaç duyabilmektedir. Bunun bir sonucu olarak da tahliye talebi değerlendirilirken kiralayanın tahliye talebinde bulunulan konuta gerçekten ihtiyacı olup olamadığı noktasında daha ayrıntılı bir araştırma yapılması gerekir.

a-Kiralayanın Sağlık Durumu Nedeniyle Konut İhtiyacı

Kiraya verenin sağlık sorunları kiralanana ihtiyaç duymasını gerektirebilir. Sağlık sorunu kaynaklı duyulan bu ihtiyaç da kiralayanın tahliye talebinde bulunmasına neden olabilir. Kiralananın kalp hastalığına yakalanması ve oturduğu dairenin de asansörsüz olması, bunula birlikte kiralanan dairenin de asansörlü bir daire olması gibi örneklerde kiralananın tahliyesini talep edebilir. Fakat bu durumun sağlık raporu ile tespiti gerekmektedir.

b-Evlenmek Üzere Olma Nedeniyle Kiralananda Oturmak İstemesi

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarındaki ihtiyacın, gerçek ve samimi kabul edildiği ve Yargıtay uygulamalarına da yansıyan hallerden birisi de evlilik üzere olması nedeniyle kiralananda oturulmak istemesidir. Evlilik nedeniyle tahliye talebinde belirtilen evlilik arifesinde olan kimse bizzat kiraya veren olabileceği gibi kiraya verenin çocuğu da  olabilir. Bu konuda asıl önem arz eden, Yargıtay kararlarında  da vurgulanan husus; evlilik konusunda somut adımların atılıp atılmadığı hususudur. Kiralayan veya oğlunun sadece nişanlı olması, evlilik hususunda herhangi bir adım atılmaması evlilik nedeniyle ihtiyaç talebi olarak Yargıtay tarafından yeterli görülmemektedir

c-Kiralananın İşyerine ve Çocuklarının Okuluna Olan Yakınlığına Dayanan İhtiyaç

Kiralananın işyerine yakın olması ya da çocukların okuduğu okula yakın olması ihtiyacına dayalı tahliye talepleri, sık olarak karşılaşılan tahliye taleplerinden biridir. Yargıtay bu konuda sadece çocukların okula gidiş gelişlerdeki zorlukları, ihtiyacın samimi olduğuna deli kabul etmekte yakınlık uzaklığı gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak görmemektedir

Hayat şartlarının gün geçtikçe zorlaştığı göz önüne alındığında; kiralayanın çocuklarının kiralanana çok daha yakın bir yerdeki okulu kazandıklarında, kiralayanın bizzat kendisinin, eşinin veya çocuklarının kiralanana yakın bir yerde iş imkanı elde ettiklerinde ortaya çıkan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.

d-Kiralananın, Kiralayanın Oturduğu Yere Oranla Daha Emniyetli Oluşuna Dayanan İhtiyaç

Kiralayanın kendisine ait konutta oturmakta iken kiralanana ihtiyaç duyduğu diğer bir durum ise; kiralananın çok daha emniyetli oluşudur. Bu konuda uygulamada daha çok karşılaşılan ihtiyaç iddiası ise tek başına yaşayan yaşlı kişilerin oturdukları evlerin, kiraya verdiklerinden daha güvensiz oldukları iddiasıdır. Yargıtay bu iddianın kanıtlanması durumunda, iddianın gerçek ve samimi olduğunun kabulü ile tahliye karar verilmesi gerektiğini kabul

e-Kiralayanın Oturduğu Kendisine Ait Dairenin Giderlerinin Fazla Olması ve Ödeme Güçlüğü İçinde Olması, Kiracının Oturduğu Kiralananın Daha Ekonomik Olması Nedeniyle İhtiyaç İddiası

 Kiralanana ihtiyaç duyulmasının, kiralananın, kiralayanın kendi oturduğu eve nazaran daha ekonomik olması uygulamada en sık açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları olduğu anlaşılmaktadır.Kiralayanın ekonomik durumu eskiye nazaran daha kötü olabilmektedir. Eğer kiralayan hali hazırda oturduğu konutun aidat, yakıt ve diğer giderlerini karşılamakta zorlandığını, bundan dolayı da kiralanana gerçekten ihtiyaç duyduğunu ispat ederse tahliye kararı verilmesi gerektiği şüphesizdir. Yargıtay da oturduğu dairenin giderleri, kiralananınkinden daha ağır olan ve bu nedenle ekonomik güçlüğe düşen kiralayanın, açtığı davanın kabul edilmesi gerektiğini belirtmektedir.

f-Kiralanana Eşya Koyma İsteğine Dayanan İhtiyaç İddiası

İhtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilen durumlardan bir tanesi de kiralayanın kiralanana eşya koyma ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Bu bağlamda eşya koymak amacıyla kiralanana ihtiyaç duyulması ile oturulmak istenmesi sebebiyle kiralanana ihtiyaç duyulması arasında herhangi bir ayrım yapılmamaktadır. Nitekim Yargıtay da bir kararında kişinin maliki olduğu canlı ve cansız mallarını beraberinde bulundurması en doğal hakkı olduğundan; kiralayanın kiraya verdiği alt katındaki tek odaya eşya, odun koymak hatta hayvanlarını bağlamak nedeniyle ihtiyacı olduğunu ileri sürülmesi halinde tahliyeye karar vermiştir

Her olay kendi içinde ayrı ayrı değerlendirilir görüşü gereğince eşyaların muhafazası için kiracının tahliye edilmesi kabul edilebilir ancak, bu ihtiyaç ile söz konusu kiralanan birlikte değerlendirilerek, ihtiyacın gerçek ve samimi olması halinde tahliye kararı verilebilir. Örneğin lüks bir semtte, geniş bir dairenin sadece eşyaların muhafazası için kullanılacağı iddiası hayatın olağan akışı ile bağdaşmayacağından tahliye kararı verilmemelidir.

g-Yurt Dışında Bulunan Kiralayanların, Kiralanana İhtiyaçları

Geçmişte olduğu kadar çok yoğun olmasa da, yurt dışında çalıştıktan sonra emeklilik döneminde yurda kesin dönüş yapan kiralayanın tahliye ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilmektedir. Fakat şu da kabul edilmelidir ki; yurt dışında yaşadığı halde sadece yıllık izinlerinde Türkiye’ye gelen ve kalacak yerleri olmayan kiralayanların da tahliye ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunludur. Her iki durum da kiralayanın kendi evinde kalma ihtiyacı, kiracılık hakkından daha üstün tutulması gereken mülkiyet hakkıyla bağlantılıdır

Yargıtay’a göre de kesin dönüş gerçekleşmesi durumunda, ihtiyacın zorunlu olduğu kabul edilir. Yargıtay, kesin dönüş iddiasında bulunan kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü için pasaportunun bulunduğu yerdeki Türk Konsolosluğu tarafından veya maliye bakanlığı ve gümrük bakanlığı üye, merkez bankası tarafından kesin dönüş yapmıştır şeklinde kaşe vurulması gerektiğini kabul etmektedir

Yurt dışında bulunan kiralayanın konut ihtiyacı sebebiyle açtığı tahliye davasında yurda kesin dönüş yapmış olması koşulunun aranması gerekmediği, asıl önemli olanın ise yurda kesin dönüş yapılmış olup olmaması değil, kiralayanın konuta gerçekten ihtiyaç duyup duymadığı başka bir ifade ile konut ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığıdır. Bu nedenle kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimiliği konusunun üzerinde durulması gerektiği, ancak bu takdirde hem kiralayan hem de kiracı açısından en sağlıklı kararın verilebileceği kanaatindeyiz.

h- Yazlık Konutta Oturma İsteği Nedeniyle Tahliye

Kiralayanın değişen sosyal yaşam koşulları nedeniyle asıl konutun uzantısı olarak kabul edilen yazlık konuta ihtiyacı olduğunu ileri sürerek kiradaki yazlık konutunun tahliyesini istemesi mümkündür. Yargıtay da kiralayanın yazlık konut ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu kabul etmektedir.Fakat bu konuda önem arz eden husus; kiralananın konumu ve mimari yapısı yönünden gerçek bir yazlık niteliğini taşıyıp taşımadığıdır. Yazlık niteliğini taşımayan konutlar için  ihtiyacın geçici olacağı, geçici ihtiyaç için de tahliyeye karar verilerek kira sözleşmesinin sona erdirilemeyeceği kabul edilmektedir. Eğer kiralayan yazlık ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini sağlayamazsa yeni bir yazlık kiralamak zorunda kalacak, bu durum da kiralayanın mağdur duruma düşmesine sebep olabilecektir.

ı-Kiralayanın İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddelerine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerektiği dikkate alınarak Yargıtay uygulamalarında kiralayan, Kiralanan iş yerini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin  işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu kapsamında da tahliye davası açabilecektir.

i-Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

TBK'nun 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.

B- KİRALAYANIN EŞİNE AİT KONUT İHTİYACI

Türk Medeni Kanunu’nun ilgili hükümlerinden kaynaklanan nedenlerden dolayı kiralayanın eşi için de konut ihtiyacı doğabilmektedir. Eşlerinin anlaşamaması sonucunda açılan boşanma davası devam ederken kiralayanın eşinin ayrı konutta oturmak istemesi veya mahkeme tarafından ayrılığa hükmedilmesi veyahut da eşin sağlık, ün ve iş gelişiminin tehlikeye düşmesi sebebiyle ayrı konutta yaşamak istemesi durumlarında da eşe ait konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir

C- KİRALAYANIN ÇOCUKLARINA VE ALTSOY-ÜSTSOYA AİT KONUT İHTİYACI

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecek hallerden bir diğeri de kiralayanın çocuklarının konut ihtiyacının ortaya çıkmasıdır. Kiralayanın bizzat kendisinin kirada oturması tahliye sebebi olarak kabul edildiği gibi kiralayanın çocuklarının da kirada oturması ihtiyaca dayalı tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir. Ergin olan çocuklar için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir. Yargıtay’ın da desteklediği görüşü göre ergin çocuklar aileleri ile birlikte oturmaya zorlanamaz.Bunun gibi çocuğun nişanlı olması ve evlilik hazırlıklarını başlamış olması da tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir .Ayrıca  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte “çocuk” ibaresi yerine “altsoy” terimi kullanılması ile birlikte kaldırılmış 6570 SY kapsamında ortaya çıkmış olan olumsuz çözümlemeler terk edilmiş oldu.Eski uygulamalarda bu kapsamdan torunlar faydalanamadığı gibi babalar da faydalanamıyordu. Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmesi ile birlikte “üstsoy” terimi kullanılarak kiralayanın babası ve annesinin konut ihtiyacı da tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir (

D- KANUN GEREĞİ BAKMAKLA YÜKÜMLÜ OLDUĞU DİĞER KİŞİLERE AİT KONUT İHTİYACI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte kiralayanın kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabileceğini hüküm altına alınmıştır . Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler ise TMK. Madde 364’e göre belirlenecektir. TBK.’nın 350. maddesinde altsoy ve üstsoy açıkça ifade edildiği için, TMK. madde 364 hükmü kapsamında geriye sadece kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri kalmaktadır ve bakmakla yükümlü olunan kardeşlerin zorunlu konut ihtiyacı nedeniyle de kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Böylelikle kiralayan bakımından ihtiyaç iddiasının ileri sürüleceği kişiler genişletilmiş olmaktadır

4-KONUT İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ AÇILMA ZAMANI

A-BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ

Kiralayanın ileri süreceği nedenlerle kiralayanın açacağı tahliye davalarında davanın açılabilme süresiyle ilgili düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 350/2 ve madde 351’de yerini bulmuştur.

TBK. madde 350/2’ye göre, kiralayana konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açma imkanı getirilmiştir.

Sonuç olarak kanun koyucu, konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında dava açılabilme süresinin kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması haline göre ikili bir ayrımla hüküm altına almıştır.Konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında kira sözleşmesi belirli süreli ise kira sözleşmesinin sonu dava açma süresi olarak kararlaştırılmıştır.

TBK. 350. maddesindeki “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,” şeklindeki ifade, 6570 sayılı Kanun’un 7. Maddesinde “kira akdinin hitamında” şeklinde düzenlenmişti. Fakat kira süresi sona erdikten sonra ne kadar süre içerisinde tahliye davası açılabileceğine dair her iki maddede de bir hüküm mevcut değildir. Bundan dolayıdır ki TBK. 350/ 2 maddesindeki “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,” hükmü 6570 sayılı mülga kanun döneminde olduğu gibi İİK. madde 272 hükmü ile birlikte değerlendirilerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davalarının açılabileceği süreyi ortaya koymak gerekecektir.Kiralayanın davayı belirlenen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açabilmesi için, önceden bir ihtarname göndermek zorunda değildir. Fakat yine de ihtarname göndererek kira süresi bitiminde konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edeceği bildirmiş ise, bir aylık süre sona ermiş olsa dahi, kira süresi sona erdiği tarihten sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davası açabilecektir.

Yargıtay karalarında da yerini alan bu uygulama TBK. 353. maddesinde de hüküm altına alınmıştır. İlgili hükme göre; kiralayan, dava açma süresini yazılı bir bildirimle birlikte bir yıl uzatabilecektir. Fakat kiralayan, kira sözleşmesi sona erdikten sonra konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açmadan ilk aya ait kira bedelini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin alır ve TBK. md. 353 çerçevesinde yazılı bildirimde bulunmazsa tahliye davası açma imkanı kalmayacaktır.Yukarıda belirtilen süreler kamu düzenine ait olduğundan, hakim tarafından re’sen dikkate alınmak zorundadır. Bundan dolayı kiralayan ile kiracı arasında kira süresinin bitiminden önce dava açılabileceği hususundaki anlaşmalar bir anlam ifade etmeyecektir

B- BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ

6098 sayılı Kanun’un 350. Maddesi 2. Fıkrasındaki hükme göre kira hukukundaki genel hükümlere göre kira sözleşmesinin feshindeki dönemlere ve bildirim sürelerine göre tespit edilecek olan tarihten başlayacak olan bir aylık sürede dava açarak kira sözleşmesinin, belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından, sona erdirilebileceği hüküm altına almıştır.6098 sayılı Kanun’un 350/2 maddesine göre, kira hukukuna geçerli olan fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak kira sözleşmesinin sona erme  tarihi tespit edilecek, kira sözleşmesini sona erdirebilmek için tespit edilen bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açılacaktır.

Son olarak uygulamada yanlış anlamalara sebebiyet veren konu da sözleşmenin uzamasının sözleşmeyi belirsiz süreli hale dönüştürmeyeceğinin bilinmesi gerektiğidir.”Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği”, (Yargıtay 3.HD E. 2017/2914 K. 2017/13808 T. 12.10.2017)