TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Bir "tahliye taahhütnamesi", bir kiracının veya bir şirketin, bir mülkün sahibi veya kiraya verenle yaptığı bir anlaşmadır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte veya belirli bir süre içinde mülkü boşaltmayı taahhüt ettiği bir belgedir.

Tahliye taahhüdü̈, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili hüküm, 

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Tahliye taahhütnamesi  ile  Kiracı, belirlenen tarihte  mülkü boşaltma yükümlülüğünü kabul eder. Taahhütname, her iki tarafın da haklarını ve yükümlülüklerini belirlemek ve anlaşmazlıkların çözüm yollarını önceden belirlemek için kullanılır.

Tahliye taahhütnamesi genellikle aşağıdaki bilgileri içerir:

1. Tarafların isimleri ve iletişim bilgileri: Kiracı ve mülk sahibinin veya kiraya verenin adı, adresi ve iletişim bilgileri.
2. Mülkün tanımı: Tahliye edilecek mülkün tam adresi ve nitelikleri.
3. Tahliye tarihi: Kiracının mülkü boşaltması gereken kesin tarih veya süre.
4. Temizlik ve onarım gereklilikleri: Kiracının mülkü boşaltmadan önce hangi temizlik ve onarım işlemlerini gerçekleştirmesi gerektiği konusunda ayrıntılar.
5. Depozito iadesi: Kiracıya ait olan herhangi bir güvence bedelinin iadesiyle ilgili koşullar.
6. Anlaşmazlık çözümü: Taraflar arasında çıkabilecek herhangi bir anlaşmazlık durumunda nasıl çözüleceği ile ilgili hükümler.

Tahliye taahhütnamesi, kiracı ve mülk sahibi veya kiraya veren arasında yasal olarak bağlayıcı bir anlaşma olduğundan, tarafların taahhütlerine uymaları önemlidir. Her iki tarafın da taahhütlerini yerine getirmediği durumlarda, sözleşme hükümlerine uygun olarak yasal adımlar atılabilir. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesini imzalamadan önce tüm koşulları dikkatlice incelemeniz ve gerektiğinde bir avukattan  tavsiye almanız menfaatinize olacaktır.

 

Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartları yerine getirmesi gerekmektedir:

1. Yazılı Olması: Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak hazırlanmalıdır. Sözlü olarak yapılan anlaşmalar genellikle hukuki olarak geçerli kabul edilmez. Yazılı bir belge, taraflar arasındaki anlaşmanın kanıtlanmasına yardımcı olur ve gelecekteki anlaşmazlıkların çözümünde kullanılabilir.
2. Tarafların İmzasını İçermesi: Tahliye taahhütnamesi, kiracı ve mülk sahibi veya kiraya veren tarafından imzalanmalıdır. İmzalar, tarafların belgeyi okuduğunu, anladığını ve kabul ettiğini gösterir. İmzalar ayrıca belgenin geçerliliğini ve taahhütlerin bağlayıcılığını sağlar.
3. Tarafların Yetkili Kişiler Olması: Tahliye taahhütnamesi, tarafların yetkili temsilcileri tarafından imzalanmalıdır. Kiracı, kiracı olarak yetkili kişi olmalı ve mülk sahibi veya kiraya veren de mülkün sahibi veya yetkili temsilcisi olarak yetkili olmalıdır. Bu, tarafların anlaşmanın geçerliliği ve bağlayıcılığı konusunda yetkili olduğunu gösterir.
4. Hukuki Koşullara Uygun Olması: Tahliye taahhütnamesi, geçerli hukuki koşullara -kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte verilmiş olmalı,kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya sözleşme öncesi alınan taahhütler geçersizdir.-uygun olmalıdır. Hukuki koşullara uymayan bir taahhütname, hukuki olarak geçerli kabul edilmeyecektir.
5. Sözleşme Şartlarına Uyum Sağlaması: Tahliye taahhütnamesi, taraflar arasında belirlenen sözleşme şartlarına uygun olmalıdır. Bu şartlar, tahliye tarihini, temizlik ve onarım gerekliliklerini, depozito iadesini ve diğer tarafların taahhütlerini içermelidir. Tarafların anlaşmaya uyması ve taahhütlerini yerine getirmesi önemlidir.

Tahliye taahhütnamesi, yukarıdaki şartları yerine getirdiğinde geçerli ve bağlayıcı kabul edilir.

 

Kiraya Verenin kiracı aleyhine  tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yoluna başvurması

 

Kiraya veren , mevcut tahliye taahhütnamesine rağmen kiracısı kiralananı boşaltmamışsa İİK mad.272 :

“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.

Bunun üzerine icra müdürü bir tahliye emri tebliği suretile taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.”

Hükmü gereği İcra dairesinde takip başlatarak uygulamada  Örnek 14 Tahliye Emri bilinen tahliye emrinin gönderilmesini talep eder.

Kiracı tahliye emrinin kendisine tebliğ edilmesinden sonra yedi gün içerisinde hakkında başlatılan icra takibine itiraz etmemesi halinde, ilamsız tahliye takibi kesinleşir.Hakkında başlatılan tahliye takibinin kesinleşmesi üzerine kiracı, kiralananı on beş gün içinde tahliye ve teslim etmek zorundadır. Kiracı bu süre içerisinde taşınmazı boşaltmaz ve teslime hazır hale getirmez ise kiraya verenin talebi üzerine icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkartılır.  

Tahliye Emrine İtiraz

Tahliye emrini tebliğ alan kiracı hakkındaki işbu icra takibine itiraz etmek isterse tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile icra dairesine itirazını bildirir. Bunun üzerine icra takibi icra müdürlüğünce durdurulur.

Tahliye emrini tebliğ alan kiracı itirazında; taahhüt altındaki imzaya, , kira sözleşmesi yapılırken kira sözleşmesi ile birlikte imzaladığını buna muvafakati olmasa da o taşınmazı kiralamaya gereksinimi olduğundan  iradesi dışında,kiraya vrenin psikolojik baskısı ile  tarih kısmı boş olarak imzalandığını, tarih kısmındaki boşlukların sonradan doldurulduğunu belirterek icra dairesine itirazda bulunması halinde söz konusu itirazların konusu yargılamayı gerektirdiğinden açılacak olan itirazın iptali davası genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecektir. 

Kiracı, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi imzlanırken verdiğini yine aynı değrde yazılı belge ile ispat etmelidir.Kiracının imza itirazı hakkında ise Sulh Hukuk Mahkemesi’nce imza incelemesi yapılacak, eğer imza kiracıya ait olduğu tespit edilirse itirazı iptal edilecek , yargılama giderleri ve vekalet ücretine mahkum edilecektir.

 

EMSAL YARGITAY KARARLARI

 

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” hükmünü içermektedir

Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı,davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli ( açık ) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. “(YARGITAY 12. HUKUK DAİRESİ E. 2020/1175 K. 2020/2309 T. 9.3.2020)

“Davacı alacaklı vekili 3.1.2013 tarihinde başlattığı icra takibi ile, 19.6.2012 tarihinde düzenlenen tahliye taahhüdüne dayanarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Tahliye emri davalıya 7.1.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalının süresinde takibe itiraz etmesi üzerine davacı genel mahkemeye müracaat ederek itirazın iptalini istemiştir. Mahkemece itirazın iptaline kiralananın tahliyesine ve % 20 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir. İ.İ.K.272 vd. maddelerinde tazminat öngörülmediği gibi İ.İ.K.68. maddesinin uygulanacağı da belirtilmediğinden alacaklı yararına yıllık kira miktarı üzerinden icra inkar tazminatı hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir. “(YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2013/8198 K. 2013/11094 T. 12.6.2013)

 

“Dava, tahliye taahhüdüne dayalı İİK'nın 272. maddesi gereğince yapılan takibe vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, görevsizlik kararı verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

İİK 272 ve bunu izleyen maddelerinde mukavele ile kiralanan taşınmazların taahhüde dayalı tahliyesinin istenebileceği düzenlenmiş olup, davacı bu maddelere dayanarak 28.04.2010 tarihinde düzenlenen tahliye taahhüdü nedeniyle başlattığı icra takibine davalının itiraz etmesi üzerine İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebileceği gibi İİK'nın 67. maddesi gereğince genel mahkemeden itirazın iptali ve tahliye isteminde bulunabilir. Davacının seçimlik hakkını kullanarak İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Öte yandan, İcra Mahkemeleri, İcra ve iflas işleri için kurulmuş özel bir yargı organıdır. İcra ve İflas Dairelerinin muamelelerine karşı yapılan şikayetlerle itirazların incelenmesi İcra Mahkemesi hakimi yahut kanun gereğince bu görev kendisine verilmiş olan hakim tarafından yapılır (İİK'nın md. 4 ). Yargıtay HGK'nın 2003/3-737 E. 2003/700 K. sayılı ve 19.11.2003 tarihli kararı ile de belirtildiği üzere, İcra Mahkemeleri, istisnalar saklı kalmak koşulu ile takip hukukuna ilişkin uyuşmazlıklara bakar ve bununla görevlidir. Bu tür istemler hakkında görevsizlik kararı veremez. İstem ya red veya kabul edilir.

Alacaklı tarafından İİK'nın 275. maddesi gereğince itirazın kaldırılması istenmiştir. Bu istem genel mahkemede görülmesi gereken dava niteliğinde olmayıp, takip hukukuna yönelik bir istemdir.

Olayımızda; davacının icra takibine dayanak yaptığı tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim ve tasdik edilmiş değildir. Davalı itirazında tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını belirterek imzaya itiraz etmiştir. İİK'nın 275. maddesi ve 04.12.1957 tarih ve 11/26 sayılı İBK gereğince, alacaklı, imzası inkar edilen tahliye taahhüdüne karşı, İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirdiğinden istemin bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemenin görevsizliğine, dosyanın görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine şeklinde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. “(YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2012/2736 K. 2012/5752 T. 11.4.2012

 

Dava, tahliye taahhüdü nedeniyle yapılan icra takibine itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının 01.09.2005 başlangıç tarihli sözleşme ile müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, davalının kiralananı 01.04.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesi nedeniyle icra takibi yapıldığını, davalının tahliye emrine itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ve kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.

01.09.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiralananda oturmakta iken 15.02.2010 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 01.04.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Taahhüt edilen tarihe göre yasal bir aylık süre içerisinde davacı tarafından icra takibi başlatılmış ve tahliye emrinin tebliği üzerine davalı vekili takibe itiraz ederek taahhütnamedeki imzanın müvekkiline ait olmadığını bildirmiş ve takip durmuştur. Davalı, icra takibinde imza inkarında bulunduğundan mahkemece, imza incelemesi yaptırılarak bilirkişi raporu sonucunda tahliye taahhütnamesi altındaki imzanın davalının eli mahsulü olduğunun tespiti üzerine davanın kabulüne karar verilmişse de, bilirkişi raporu içeriğinden mahkeme kasasına alındığı anlaşılan tahliye taahhütnamesi aslının inceleme konusu yapılmadığı, incelemenin fotokopi belge üzerinden yapıldığı anlaşılmıştır. Bu nedenle fotokopi belgelerde imza ve yazıların teşhis kriterlerinden olan işleklik derecesi, hız ve baskı derecesi gibi unsurların kayba uğradığı gözetilerek, tahliye taahhütnamesinin aslı üzerinde bilirkişi incelemesi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. (YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2011/13420 K. 2012/1505 T. 6.2.2012 )

 

Taraflar arasındaki “tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Uşak Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 25.11.1997 gün ve 1996/1306 - 1997/1865 sayılı kararın incelenmesi Davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.2.1998 gün ve 821 - 779 sayılı ilamı;

( ...Dava taahhüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Davacı vekili davalının 1.4.1996 tarihinde kiralananı tahliyeyi 1.4.1996 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesi ile taahhüt ettiğini belirterek bu davayı açmıştır.

Davalı vekili taahhütnamenin 1.1.1982 tarihinde kiralanana girerken boş olarak imzalanıp verildiğini "yukarıda adresini verdiğim ve halen kiracı olarak içinde iş yaptığım büroyu hiçbir ihtara gerek kalmaksızın 1.4.1996 tarihinde boşaltmayı kabul ve taahhüt ediyorum" ibaresinin sonradan kiralayan tarafından doldurulduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

DAVALI İMZASI İNKAR EDİLMEYEN TAAHHÜTNAMEYİ BOŞ OLARAK DAVACI TARAFA VERMEKLE BUNUN İSTENİLDİĞİ GİBİ DOLDURULABİLECEĞİNİ PEŞİNEN KABUL ETMİŞTİR. BUNUN SONUCUNA DA KATLANMASI GEREKİR. Bilirkişi raporu da davalının savunmasını kanıtlayamamıştır. Bu durumda taahhüt geçerli olacağından kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde davanın reddedilmesi hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle tahliye taahhüdünün boş olarak verilmesi zamanının kiracıya kiralananın tesliminden önce tahakkuk ettiği, böylece müzayaka halinin oluştuğunun kanıtlanamamasına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.” (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 1999/6 – 29 K. 1999/11 T. 27.1.1999 )

 

“Kiracı tahliye taahhüdü amacıyla boş kağıda imza attığını üzerinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, buna itibar edilemez.Boş  kağıda imza atan kimse bunun sonucuna katlanması gerekir. “ ( YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2008/6-369 K. 2008/394 T. 28.5.2008 )